Dejamos al margen las propuestas políticas dado que el asunto de la vivienda, cada vez más, se está convirtiendo en uno de los principales reclamos.
Los responsables deben ser flexibles, abiertos, resolutivos y dejar al margen la ideología para avanzar en una de las problemáticas mayores a las que se enfrenta la sociedad: el acceso a una vivienda asequible y sostenible.
Veamos qué nos dicen voces reconocidas sobre la situación, las iniciativas que están adoptando así como sus demandas. Propuestas para avanzar en una cuestión manifiestamente mejorable.
Análisis de la situacion de la vivienda
Desde la AVS, la asociación de gestores, promotores públicos de vivienda, suelo y gestión de servicios públicos (aglutina a las principales Agencias Públicas y Empresas públicas proveedoras de viviendas y gestión de parque públicos de todas las Comunidades Autónomas como de los principales Municipios, Diputaciones y del propio Estado), a través de su presidente, José María López Cerezo, nos ofrecen un detallado análisis de la problemática de la vivienda en nuestro país: “Podríamos resumirla en el alto precio de la vivienda en el mercado de venta y alquiler. Motivado principalmente por:
1.- Escasez general de viviendas en producción, terminadas y en el mercado.
- Como consecuencia del parón en la producción de viviendas tras el estallido de la burbuja o crisis inmobiliaria de la segunda década de este siglo.
- Como consecuencia de la falta de suelo finalista y la larga y burocrática tramitación administrativa para ofertare suelo finalista al mercado de los promotores.
- Excesiva carga fiscal de la vivienda
- La incertidumbre regulatoria y la inseguridad jurídica para los inversores en vivienda o suelo debido a 17 legislaciones autonómicas y una legislación estatal que genera inseguridad o desincentivación al inversor en promociones de alquiler.
2.- Escasez de Vivienda social por la insuficiente inversión pública: 290.000 viviendas sociales. Más de 1 millón de habitantes. 2,5% del total de viviendas de España, frente al 9,3% de media europea. En términos de gasto medio en vivienda social en porcentaje del PIB, España vuelve a situarse en la mitad inferior de las naciones europeas: de media actual en la UE-27 es de 1% del PIB, estando nuestro país con 0,5 %. Si queremos que la vivienda sea el cuarto pilar de la sociedad del bien estar habría que llegar al 1% del PIB.
3.- Deficiente regulación de los Gestores Públicos de vivienda y suelo: Tradicionalmente la promoción y gestión de la vivienda social la han realizado los Gestores Públicos, entes instrumentales dependientes de la administración, especialmente de las Comunidades Autónomas y los entes locales. El problema para ellos es que tras la crisis económica de 2008, crisis esencialmente inmobiliaria, se dictaron una serie de disposiciones que han mermado notablemente su capacidad de actuación poniendo en peligro incluso su existencia.
El problema era que muchas de dichas medidas que pudieron tener un origen y finalidad razonable en dicho momento y que, en muchos casos, eran de carácter transitorio, casi 10 años después aún siguen vigentes y ante la excepcional crisis de vivienda que actualmente nos encontramos, especialmente para los menos favorecidos, impiden la actuación de los entes públicos instrumentales que, como se ha visto, son los únicos que pueden actuar con la necesaria contundencia para realizar acciones de choque en materia de promoción de vivienda bien directamente o mediante “colaboración pública/privada” para atenuarla y procurar su paulatina solución”.
Por su parte, Enric Fabra Monné, Secretario técnico de COHABITAC, la Coordinadora de fundaciones de vivienda social de Cataluña y representante de la ‘Alianza por la Vivienda Asequible y Social’ nos indica que “La importancia social de la vivienda es innegable: es imprescindible para el desarrollo biológico y personal y es inseparable del progreso socioeconómico. Su acceso es clave para conseguir ciudades y sociedades sostenibles, seguras, integradas y prósperas. Desgraciadamente, a pesar de ser un derecho fundamental ampliamente reconocido, son muchas las personas y familias que no pueden acceder a una vivienda digna o las que deben hacer frente a un sobreesfuerzo económico excesivo para disfrutarlas. La vivienda es el eslabón débil de nuestro estado del bienestar y sin ella el estado del bienestar se tambalea”.
Organización y acciones en vivienda social
Ante esta grave situación de exclusión residencial los actores se movilizan y organizan.
Así, entidades especializadas en vivienda social y asequible se han unido para crear la ‘Alianza por la Vivienda Asequible y Social’, una red para transformar el actual modelo inmobiliario que busca trasladar la figura europea de las Housing Associations a nuestro país. Esta organización, compuesta por fundaciones y asociaciones sin ánimo de lucro, fundamentalmente del Tercer Sector que promueven, construyen, rehabilitan y gestionan vivienda asequible y social, “tiene por objetivo transformar el sistema de provisión de vivienda en España para que, desde el no lucro, alcancemos la media europea de vivienda social y asequible”, nos señala Fabra.
Mientras tanto, AVS con una misión marcada por la transferencia de conocimientos, lobby, asesoramiento y la defensa del sector, atesora la experiencia y es experta en la gestión pública y público-privada para el desarrollo de suelos, promoción de vivienda, gestión de parques de alquiler público y rehabilitación y regeneración urbana de nuestras ciudades. Desde la asociación nos indican que son “generadores de valor entorno al conocimiento y el intercambio experiencia, estableciendo un trabajo en red en el que aportamos las experiencias de nuestros miembros, recogidas a través de nuestros grupos de trabajo y del diálogo nacional, regional y local, al proceso de formulación de políticas de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana de nuestro sector a escala nacional e internacional, en este caso a través de Housing Europe.
- 8 Grupos de Trabajo: Jurídico, Social, Económico y Fiscal, Técnico, Gestión Promocional, Rehabilitación, Internacional y Fondos Europeos, Servicios Públicos.
- 9 Cátedras de Vivienda: Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Sevilla, Tarragona entre otras.
- Comité de Personas expertas.
- Observatorio de la Gestión Pública.
- Circulares Informativas mensuales”.
Medidas y reivindicaciones que favorezcan el desarrollo de la vivienda social
Dada la situación, debemos hacernos eco de las propuestas de los expertos.
En ese sentido conviene tener una visión de parte de las entidaes financieras. Así, Tamara Lemos, directora de Construcción sostenible de Triodos Bank indica que “Para nosotros es muy importante desarrollar y promover vivienda social y asequible, teniendo en cuenta lo mucho que nos queda hacer en España respecto a otros países europeos. Es necesario promover el acceso a la vivienda social, tanto en régimen de venta como de alquiler, para vivienda asequible. Con el contexto actual de tipos de interés elevados y márgenes reducidos, las personas y entidades inversoras o promotoras privadas necesitan cierta tranquilidad y medidas que favorezcan el desarrollo de la vivienda social. Si no, al final tendremos mucha voluntad, pero poca realidad”.
Por su parte, desde la ‘Alianza por la Vivienda Asequible y Social’, de cara a que alcancemos la media europea de vivienda social y asequible “requerimos que el Estado aumente el PIB destinado a vivienda (la media europea de inversión en esta línea es del 0,55% del PIB frente a España que es del 0,15%), implemente e incremente la financiación de vivienda social y asequible y desarrolle un marco normativo para las entidades sociales proveedoras de vivienda que permita diseñar políticas públicas que favorezcan y faciliten su actividad”.
AVS, en lo que respecta a las iniciativas que están llevando a cabo, indica que “nos hemos reunido con los distintos poderes Públicos (ejecutivo y legislativo) y representantes de las distintas administraciones para ponerles de manifiesto las necesidades que tenemos que se pueden sintetizar en que necesitamos más:
a) suelo para promover VPO.
- La declaración de ámbitos de interés general, autonómicos o local donde actuar planificando, urbanizando y edificando como en las obras de emergencia.
- Las reformas legislativas para permitir la existencia de agencias o agentes certificadores urbanísticos que certifique bajo su responsabilidad y con un seguro de responsabilidad civil que un planeamiento o proyecto de urbanización cumple con la normativa correspondiente, eso de pie a presentar declaración responsable para obtener autorizaciones y empezar obras de urbanización y de edificación bajo la responsabilidad del promotor.
b) simplificación de la burocracia para promover-edificar VPO.
c) fondos para promover-edificar VPO.
- Las cuentas tienen que salirle a los promotores públicos y privados para que promuevan VPO: si queremos que el PVP o las rentas de alquileres sean bajo o que no supongan más del 30 % del esfuerzo familiar, y conocido los costes de construcción, debe existir una línea sencilla y ágil de conseguir ayuda pública para que se cubra el déficit o gap entre PVP VPO y (costes más un beneficio razonable).
- La inversión pública debe asimilarse a la de los países europeos, 2 % del PIB, al menos unos 2.800 MMe al año. (esto da para 56.000 vvdas año con subv. 50.000 e/vvda).
- Crédito vía ICO suficiente y ágil para financiar entre el 50 % y el 70 % de la promoción, mediante créditos a tipos mínimos.
d) seguridad jurídica para alquilar viviendas
- Los arrendadores deben tener claro que si el inquilino no les paga pueden iniciar expediente desahucio rápido y la respuesta rápida de los juzgados especializados. En tres meses desahucio.
- Los arrendadores deben tener claro que si alguien le okupa su vivienda sin título, de forma inmediata la policía puede actuar.
- Seguridad jurídica que refuerce al arrendador frente al incumplimiento contractual.
- Sistema público de garantías o avales al alquiler privado para rangos amplios de precio y de ingresos, que incluya prácticamente todos los alquileres actuales de vivienda habitual, que no compute en el endeudamiento público.
- Sistema automático, simple y claro de compensación de rentas a propietario por suspensión de desahucios.
e) ventajas fiscales para promover VPO y alquilar viviendas.
- El IVA en la promoción de vivienda VPO debe quedar exento, al menos transitoriamente, al igual que no se paga iva cuando vas al dentista o te matriculas en una academia
- La promoción de VPO debe estar bonificada en un 99 % en el ICIO, tasa de licencia AJD, o transmisiones patrimoniales.
- Las rentas del ingreso de alquileres para vivienda habitual deben estar bonificada en un 99 % en el IRPF del arrendador.
f) Adecuada regulación del Promotor Público.
- Es necesario que la competencia de vivienda esté claramente reconocida en las distintas administraciones públicas, especialmente en los ayuntamientos
- Se agilicen las trabas administrativas y de carácter económicos establecidas entre las administraciones y sus sociedades u organismos de vivienda.
g) Una estrategia común en la Unión Europea, aunar esfuerzos en el seno de la UE para adoptar un nuevo paradigma de la vivienda, basándonos en estos objetivos y fórmulas de consecución avaladas por Housing Europe.
Expectativas en materia de vivienda
Expuesta la situación general, y conocidas las iniciativas, propuestas y medidas que se están adoptando cabe preguntarnos por el futuro, por saber cuál será el panorama de la vivienda y su componente social en España.
Desde AVS finalizan indicando “Con objeto de materializar todas estas propuestas de reformas necesarias para que pueda agilizarse el proceso de producción de suelo, promoción de vivienda, gestión de parques públicos, rehabilitación de barrios y estrategia ante la Unión Europa, se han celebrado distintas reuniones y se han puesto en marcha una serie de iniciativas legislativas encaminadas a modificar determinadas disposiciones de los códigos y leyes vigentes que son necesariaspara que pueda producirse una transformación en el seno de nuestras administraciones para la promoción pública de vivienda, como para la promoción privada de viviendas asequibles.Tenemos buenas expectativas de conseguir dichos objetivos que nos permitirían promover y poner en el mercado el mayor número de viviendas sociales en un momento cuya necesidad es muy acuciante y poder paliar en le medida de lo posible la actual situación”.
En mayo de 2025 todas las organizaciones, empresas y profesionales están invitados a exponer en el Sustainable Building Congress de CONSTRUMAT sus aportaciones sobre el reto de la vivienda social y otros temas de interés. Está abierto el plazo, la convocatoria de presentación de propuestas a la organización del certamen, como punto de encuentro y foro de exposición de las problemáticas del sector y de la sociedad.
CONSTRUMAT, en su 24ª edición que tendrá lugar del 20 al 22 de mayo del año próximo y que pondrá el foco de nuevo en la sostenibilidad y la innovación, ha avanzado que una de sus líneas maestras para el debate y análisis será la vivienda social. Hasta entonces es de agradecer el contar con testimonios, aportaciones, declaraciones de expertos y sus visiones sobre cómo está siendo la situación actual, las iniciativas que se están adoptando y cómo no, para hacer balance, propuestas y avanzar en este asunto de vital necesidad.