La vivienda es un elemento fundamental para el bienestar y el desarrollo de las personas. Pero, en estos momentos, nos enfrentamos a una crisis de accesibilidad que afecta a una significativa parte de la población. Si hay una cuestión que pone de acuerdo a toda la sociedad, en general, y a todo el sector, en particular, es haber detectado que uno de nuestros principales problemas es la falta de vivienda asequible. Este será uno de los temas centrales de la edición 24ª de CONSTRUMAT, que tendrá lugar en Fira de Barcelona del 20 al 24 de mayo.
El Banco de España nos alerta de una realidad paradójica dentro del mercado inmobiliario en nuestro país. Para suplir el déficit actual de vivienda, se necesitarían 600.000 viviendas hasta 2025. Pero, al mismo tiempo, se advierte de la existencia de cerca de 4 millones de viviendas vacías. Esta realidad convive con un parque de vivienda de alquiler social de apenas 290.000 unidades (un 1,6% de los hogares).
Incrementar la oferta de vivienda asequible de forma sustancial en los próximos años es uno de los principales retos a los que nos enfrentamos en la actualidad. Es algo complejo, que va más allá de lo que es el ámbito de la edificación, ya que se trata de un desafío de la sociedad en su conjunto y que requiere de la aportación de muchas partes, la activación de muchas palancas, medidas urgentes y estrategias diversificadas.
No vendrá mal recordar cómo en el Foro Internacional de los arquitectos, UIA 2022 Affordable Housing Activation, se identificaron las barreras al acceso a la vivienda: desajustes entre la oferta y la demanda, políticas y regulaciones, financiación y fiscalidad, promoción y producción, propiedad y tenencia, desarrollos urbanos y rurales, nuevas maneras del habitar e innovación.
Sin duda, esta última, la innovación en construcción se antoja como una de las piezas clave para superar estas limitaciones de oferta, por calidad, procesos, coste y tiempos. Pero se precisa de todo tipo de recetas para paliar a la vez el drama de la vivienda y el de la falta de empleados. Esto se puede hacer volviendo a formas que no son nuevas, como las que se impusieron en la era industrial: que las empresas faciliten soluciones habitacionales a sus empleados. Esta idea busca incentivar la oferta de vivienda mediante la colaboración entre empresas y otros agentes sociales, complementando los esfuerzos de la administración pública. ¿Por qué las empresas, en general, no empiezan a ayudar a pagar el alquiler?
Iniciativas que estimulan soluciones
Desde el sector de la construcción queremos destacar algunas experiencias (se hablará de ello el primer día del Congreso de CONSTRUMAT) de distinto corte, pero que pueden inspirar soluciones en materia de vivienda.
Es reconocido el Plan Vive de la Comunidad de Madrid que busca aumentar la oferta de vivienda social y asequible en la región y por tanto facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes y a aquellos que tienen dificultades para encontrar un hogar. Este programa, basado en la colaboración público-privada, se lanzó con el objetivo de promover el desarrollo de viviendas en régimen de alquiler a precios accesibles, contribuyendo así a la mejora de la calidad de vida de sus habitantes. Para ello utiliza terrenos públicos y una de sus principales características es el uso de la construcción industrializada en el 100% de las viviendas lo que permite reducir los plazos de ejecución hasta en un 30%, disminuir el consumo de recursos y generar menos residuos. En definitiva, un Plan referencia que no solo facilita el acceso a la vivienda, sino que también dinamiza la economía y fomenta la innovación en el sector de la construcción y que hasta marzo de 2025, se han entregado más de 3.000 viviendas y otras 5.500 están en construcción o comercialización.
Uno de los participantes en esta iniciativa, la promotora Culmia, plataforma de gestión de proyectos inmobiliarios, focalizada principalmente en el desarrollo de vivienda de nueva construcción, nos indica cómo fue la adjudicataria en enero de 2022 de un lote de 1.763 viviendas asequibles en alquiler en el primer Concurso Plan Vive de la Comunidad de Madrid y posteriormente, adjudicataria en el segundo concurso de 1.137 viviendas. La propuesta se ha basado en ejecutar el 100% de las viviendas con el sistema industrializado, que junto con un proceso colaborativo entre todas las partes les ha permitido la entrega exitosa del primer lote completo a los inquilinos a finales de 2024, 6 meses antes de lo previsto. Así mismo, simultáneamente, esta promotora ha ganado otros concursos de colaboración público-privada de vivienda asequible en alquiler en diversas comunidades y municipios, lo que hace que sea responsable, hasta el momento, de la ejecución de más de 4.600 viviendas, de las cuales aproximadamente un 85 % habrán sido ejecutadas con un sistema industrializado.
Otras organizaciones como el Observatorio 2030 del Consejo Superior de Arquitectos, CSCAE, acaba de crear en marzo de este año 2025 un grupo de trabajo para aportar soluciones al problema de la vivienda en España. Se trata del Task Force que denominan ‘Diseñando un parque de vivienda accesible y asequible, sostenible y saludable’ y en el que participan Administraciones Públicas, como el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana o el Ayuntamiento de Madrid; más de un centenar de entidades, como APCEspaña, la Asociación Española de la Banca, el Instituto de Salud Global de Barcelona, Provivienda o la Confederación Española de Asociaciones Vecinales, CEAV, y profesionales. La labor de éste Task Force se concretará en ocho mesas de trabajo y ha establecido una hoja de ruta en dos tiempos: corto y medio plazo, que comprende una primera fase de aquí hasta 2027 y otra segunda, entre 2027 y 2030. De forma paralela, se impulsarán proyectos piloto para cada área de trabajo. Una referencia de conocimiento que servirá de ayuda a todos los agentes de la cadena de valor en su toma de decisiones en esta materia.
En Barcelona, CATEB, el Col·legi de l’Arquitectura Tècnica de Barcelona, promueve la vivienda social y asequible mediante iniciativas como la implementación de principios de sostenibilidad en la construcción, el fomento de la rehabilitación de edificios existentes y la colaboración con administraciones públicas para optimizar recursos. Además, impulsa la formación continua de profesionales para adaptarse a las necesidades del sector y fomenta la economía circular en proyectos de reforma. Estas propuestas buscan garantizar un acceso más equitativo a la vivienda.
Ejemplos y experiencias inspiradoras
Al margen de iniciativas como las mencionadas, nada mejor que referenciar la labor de estudios de arquitectura o fabricantes de sistemas para evidenciar que la innovación y la calidad arquitectónica deben ser la tónica de una vivienda social.
Un ejemplo lo tenemos con SFJ6, un edificio de 102 viviendas sociales concebido por el estudio de arquitectura MarmolBravo para adaptarse a la complejidad de Madrid en un entorno urbano tan heterogéneo como el barrio de Puente de Vallecas. Este proyecto forma parte de la regeneración urbana y rehabilitación de las colonias de Nuestra Señora de los Ángeles y San Francisco Javier, resolviendo problemas urbanos preexistentes y generando espacios públicos de calidad, además de ampliar el parque de viviendas en este ámbito urbano consolidado.
Tal y como indica el arquitecto Mauro Bravo, el edificio, finalizado en marzo de 2023, tiene entre 5 y 8 plantas de altura y cuenta con 4 patios. Su mayor innovación radica en la recuperación de técnicas tradicionales pasivas, como la configuración de la planta, condicionada por la búsqueda de ventilación cruzada a los patios vegetales y la protección solar orientable con la voluntad de dotar a cada vivienda de vistas hacia la calle desde su zona de día, a través de grandes huecos en fachada que prolongan la línea del horizonte. En combinación con técnicas activas, el proyecto se concibe como un edificio de bajo consumo energético; la demanda energética también se reduce gracias al diseño de una envolvente térmica de altas prestaciones. Además, se incorporan sistemas de recuperación de calor y el District Heating del Ecobarrio para ACS y calefacción, como sistemas activos combinados. Por último, para el aporte de fuentes renovables, se emplea aerotermia apoyada por paneles fotovoltaicos, lo que permite al conjunto alcanzar la clasificación energética A. Un ejemplo de vivienda social de primera calidad.
Si la innovación debe jugar un papel clave, su principal vector, como ya hemos referenciado con el Plan Vive, es la industrialización de la construcción, un cambio de mentalidad, una manera diferente de edificar que sólo aporta ventajas y que está en la cresta de la ola. Prueba de ello es la recientemente anunciada creación de un Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica (PERTE) de viviendas, que vendrá a impulsar la innovación y modernización del sector de la construcción industrializada y modular para construir casas en menos tiempo y más asequibles.
PMP Prêt-à-porter casas nos expone a través de Montse Pujol, su Consejera Delegada cómo creen firmemente que la industrialización puede ser una solución clave para abordar la falta de vivienda social en España, ya que ofrece ventajas significativas en términos de eficiencia, reducción de costes y rapidez en la construcción.
Así mismo Pujol indica que “nuestro sistema constructivo permite la fabricación de prácticamente todos los elementos (interiores y exteriores) de las viviendas en nuestra fábrica. Estos elementos se ensamblan en el lugar, lo que acelera el proceso de construcción y reduce los costes. Esto podría ser crucial para abordar la escasez de viviendas sociales en un período corto de tiempo”.
Así mismo nos indica lo que supone la industrialización de la construcción y lo que aporta:
- Economías de escala: Si se producen grandes cantidades de unidades de vivienda utilizando métodos industriales, se puede reducir el coste por unidad. La fabricación masiva de viviendas puede permitir que los gobiernos o las entidades privadas ofrezcan viviendas a precios más accesibles para personas con ingresos bajos o medianos.
- Eficiencia en el uso de recursos: La industrialización optimiza el uso de materiales y reduce el desperdicio, lo que no solo disminuye los costes de construcción, sino que también hace que el proceso sea más sostenible. Esto puede ser un beneficio adicional, dado que la sostenibilidad es un aspecto importante en la vivienda social moderna.
- Calidad y durabilidad: Los procesos industriales garantizan una mayor precisión en la construcción, lo que resulta en viviendas de mayor calidad y durabilidad. Esto es fundamental en el contexto de la vivienda social, donde el mantenimiento y la vida útil de los edificios son una prioridad.
- Rapidez en la construcción: Gracias a la industrialización, los plazos de construcción pueden reducirse considerablemente en comparación con la construcción tradicional. Esto permitiría una respuesta más rápida a la creciente demanda de vivienda social.
- Innovación en diseño y flexibilidad: Nuestro sistema constructivo permite reubicar las divisorias interiores para cambiar la distribución de la casa. Un cambio en la concepción de la vivienda como estructura fija pasando a convertirla en un espacio que puede redistribuirse y adaptarse fácilmente a las nuevas necesidades que vayan surgiendo a lo largo de la vida de sus propietarios. Esto también permite ajustarse a diferentes contextos socioeconómicos y demográficos.
- Creación de empleo: Aunque la industrialización implica el uso de maquinaria y técnicas avanzadas, también genera empleo en el sector de la fabricación, la logística y la instalación. Esto puede tener un impacto positivo en la economía local y contribuir a la creación de empleo en sectores clave.
Finalmente Pujol señala que “si se integran políticas públicas eficaces, incentivos fiscales y una colaboración entre entidades privadas y públicas, la industrialización podría ser una herramienta poderosa para reducir la brecha de vivienda social en España”.
Industrialización, iniciativas, ejemplos de lo que puede aportar el sector de la construcción a reducir el problema de acceso a una vivienda y que podremos conocer de cerca en CONSTRUMAT 2025.