Deixem al marge les propostes polítiques ja que l’assumpte de l’habitatge, cada vegada més, s’està convertint en un dels principals reclams.
Els responsables han de ser flexibles, oberts, resolutius i deixar al marge la ideologia per avançar en una de les problemàtiques més grans a les quals s’enfronta la societat: l’accés a un habitatge assequible i sostenible.
Veiem què ens diuen veus reconegudes sobre la situació, les iniciatives que estan adoptant així com les seves demandes. Propostes per avançar en una qüestió manifestament millorable.
Anàlisi de la situació de l’habitatge
Des de l’AVS, l’associació de gestors, promotors públics d’habitatge, sòl i gestió de serveis públics (aglutina les principals Agències Públiques i Empreses públiques proveïdores d’habitatges i gestió de parcs públics de totes les Comunitats Autònomes així com dels principals Municipis, Diputacions i de l’estat mateix), a través del seu president, José María López Cerezo, ens ofereixen una anàlisi detallada de la problemàtica de l’habitatge al nostre país: “Podríem resumir-la en el preu alt de l’habitatge en el mercat de venda i lloguer. Motivada principalment per:
1.- Escassetat general d’habitatges en producció, acabats i al mercat.
- Com a conseqüència de l’aturada en la producció d’habitatges després de l’esclat de la bombolla o crisi immobiliària de la segona dècada d’aquest segle.
- Com a conseqüència de la falta de sòl finalista i la llarga i burocràtica tramitació administrativa per oferir sòl finalista al mercat dels promotors.
- Excessiva càrrega fiscal de l’habitatge
- La incertesa reguladora i la inseguretat jurídica per als inversors en habitatge o sòl a causa de 17 legislacions autonòmiques i una legislació estatal que genera inseguretat o desincentiva l’inversor en promocions de lloguer.
2.- Escassetat d’Habitatge social per la insuficient inversió pública: 290.000 habitatges socials. Més d’1 milió d’habitants. 2,5% del total d’habitatges d’Espanya, davant del 9,3% de mitjana europea. En termes de despesa mitjana en habitatge social en percentatge del PIB, Espanya torna a situar-se a la meitat inferior de les nacions europees: la mitjana actual a la UE-27 és del 1% del PIB, mentre que el nostre país és del 0,5 %. Si volem que l’habitatge sigui el quart pilar de la societat del benestar, hauria d’arribar al 1% del PIB.
3.- Deficient regulació dels Gestors Públics d’habitatge i sòl: Tradicionalment la promoció i gestió de l’habitatge social l’han realitzada els Gestors Públics, entitats instrumentals dependents de l’administració, especialment de les Comunitats Autònomes i els entitats locals. El problema per a ells és que després de la crisi econòmica de 2008, crisi essencialment immobiliària, es van dictar una sèrie de disposicions que han minvat notablement la seva capacitat d’actuació, posant en perill fins i tot la seva existència.
El problema era que moltes d’aquestes mesures que van poder tenir un origen i finalitat raonable en aquell moment i que, en molts casos, eren de caràcter transitori, gairebé 10 anys després encara segueixen vigents i davant l’excepcional crisi d’habitatge que actualment ens trobem, especialment per als menys afavorits, impedeixen l’actuació dels entitats públics instrumentals que, com s’ha vist, són els únics que poden actuar amb la necessitat de contundència per realitzar accions d’impacte en matèria de promoció d’habitatge bé directament o mitjançant “col·laboració pública/privada” per atenuar-la i procurar la seva solució progressiva”.
Per la seva banda, Enric Fabra Monné, Secretari tècnic de COHABITAC, la Coordinadora de fundacions d’habitatge social de Catalunya i representant de l’‘Aliança per l’Habitatge Assequible i Social’ ens indica que “La importància social de l’habitatge és innegable: és imprescindible per al desenvolupament biològic i personal i és inseparable del progrés socioeconòmic. El seu accés és clau per aconseguir ciutats i societats sostenibles, segures, integrades i pròsperes. Malauradament, malgrat ser un dret fonamental àmpliament reconegut, són moltes les persones i famílies que no poden accedir a un habitatge digne o les que han de fer front a un sobreesforç econòmic excessiu per gaudir d’ells. L’habitatge és l’eslabó feble del nostre estat del benestar i sense ell, l’estat del benestar es tambaleja”.
Organització i accions en habitatge social
Davant d’aquesta greu situació d’exclusió residencial, els actors es mobilitzen i s’organitzen.
Així, entitats especialitzades en habitatge social i assequible s’han unit per crear l’‘Aliança per l’Habitatge Assequible i Social’, una xarxa per transformar l’actual model immobiliari que busca traslladar la figura europea de les Housing Associations al nostre país. Aquesta organització, composta per fundacions i associacions sense ànim de lucre, fonamentalment del Tercer Sector que promouen, construeixen, rehabiliten i gestionen habitatge assequible i social, “té per objectiu transformar el sistema de provisió d’habitatge a Espanya perquè, des del no lucre, assolim la mitjana europea d’habitatge social i assequible”, ens assenyala Fabra.
Mentrestant, l’AVS amb una missió marcada per la transferència de coneixements, lobby, assessorament i la defensa del sector, atresora l’experiència i és experta en la gestió pública i públic-privada per al desenvolupament de sòls, promoció d’habitatge, gestió de parcs de lloguer públic i rehabilitació i regeneració urbana de les nostres ciutats. Des de l’associació ens indiquen que són “generadors de valor entorn del coneixement i l’intercanvi d’experiència, establint un treball en xarxa en el qual aportem les experiències dels nostres membres, recollides a través dels nostres grups de treball i del diàleg nacional, regional i local, al procés de formulació de polítiques d’habitatge, rehabilitació i regeneració urbana del nostre sector a escala nacional i internacional, en aquest cas a través de Housing Europe.
- 8 Grups de Treball: Jurídic, Social, Econòmic i Fiscal, Tècnic, Gestió Promocional, Rehabilitació, Internacional i Fons Europeus, Serveis Públics.
- 9 Càtedres d’Habitatge: Madrid, Barcelona, València, Saragossa, Sevilla, Tarragona entre d’altres.
- Comitè de Persones expertes.
- Observatori de la Gestió Pública.
- Circulars Informatives mensuals”.
Mesures i reivindicacions que afavoreixin el desenvolupament de l’habitatge social
Dada la situació, hem de fer ressò de les propostes dels experts.
En aquest sentit, convé tenir una visió de part de les entitats financeres. Així, Tamara Lemos, directora de Construcció sostenible de Triodos Bank indica que “Per a nosaltres és molt important desenvolupar i promoure habitatge social i assequible, tenint en compte el molt que ens queda per fer a Espanya respecte a altres països europeus. És necessari promoure l’accés a l’habitatge social, tant en règim de venda com de lloguer, per habitatge assequible. Amb el context actual de tipus d’interès elevats i marges reduïts, les persones i entitats inversores o promotores privades necessiten certa tranquil·litat i mesures que afavoreixin el desenvolupament de l’habitatge social. Si no, al final tindrem molta voluntat, però poca realitat”.
Per la seva banda, des de l’‘Aliança per l’Habitatge Asequible i Social’, de cara a que assolim la mitjana europea d’habitatge social i assequible “requereix que l’Estat augmenti el PIB destinat a habitatge (la mitjana europea d’inversió en aquesta línia és del 0,55% del PIB davant d’Espanya que és del 0,15%), implementi i incrementi la financiación d’habitatge social i assequible i desenvolupi un marc normatiu per a les entitats socials proveïdores d’habitatge que permeti dissenyar polítiques públiques que afavoreixin i facilitin la seva activitat”.
L’AVS, pel que fa a les iniciatives que estan portant a terme, indica que “ens hem reunit amb els diferents poders Públics (executiu i legislatiu) i representants de les diferents administracions per posar-los de manifest les necessitats que tenim que es poden sintetitzar en que necessitem més:
a) sòl per promoure VPO.
- La declaració d’àmbits d’interès general, autonòmics o locals on actuar planificant, urbanitzant i edificant com en les obres d’emergència.
- Les reformes legislatives per permetre l’existència d’agències o agents certificadors urbanístics que certifiquin sota la seva responsabilitat i amb un assegurança de responsabilitat civil que un planejament o projecte d’urbanització compleix amb la normativa corresponent, això de peu a presentar declaració responsable per obtenir autoritzacions i començar obres d’urbanització i d’edificació sota la responsabilitat del promotor.
b) simplificació de la burocràcia per promoure-edificar VPO.
c) fons per promoure-edificar VPO.
- Els comptes han de sortir bé als promotors públics i privats perquè promoguin VPO: si volem que el PVP o les rendes de lloguers siguin baixos o que no supoquin més del 30% de l’esforç familiar, i coneguts els costos de construcció, ha d’existir una línia senzilla i àgil d’aconseguir ajuda pública perquè es cobreixi el dèficit o gap entre PVP VPO i (costos més un benefici raonable).
- La inversió pública ha d’assimilar-se a la dels països europeus, 2% del PIB, almenys uns 2.800 MMe a l’any. (això dóna per 56.000 vvda/a any amb subv. 50.000 e/vvda).
- Crèdit via ICO suficient i àgil per finançar entre el 50% i el 70% de la promoció, mitjançant crèdits a tipus mínims.
d) seguretat jurídica per llogar habitatges
- Els arrendadors han de tenir clar que si l’inquilí no els paga poden iniciar expedient d’enderroc ràpidament i la resposta ràpida dels jutjats especialitzats. En tres mesos, enderroc.
- Els arrendadors han de tenir clar que si algú ocupa la seva vivenda sense títol, de forma immediata la policia pot actuar.
- Seguretat jurídica que reforci l’arrendador davant el compliment contractual.
- Sistema públic de garanties o avals al lloguer privat per a rangs amplis de preu i d’ingressos, que inclogui pràcticament tots els lloguers actuals d’habitatge habitual, que no computi en l’endeutament públic.
- Sistema automàtic, simple i clar de compensació de rendes a propietari per suspensió d’enderrocs.
e) avantatges fiscals per promoure VPO i llogar habitatges.
- L’IVA en la promoció d’habitatge VPO ha de quedar exempt, almenys temporalment, igual que no es paga IVA quan vas al dentista o et matricules en una acadèmia.
- La promoció de VPO ha d’estar bonificada en un 99% en l’ICIO, taxa de llicència AJD, o transmissions patrimonials.
- Les rendes de l’ingrés de lloguers per habitatge habitual han d’estar bonificades en un 99% en l’IRPF de l’arrendador.
f) Adequada regulació del Promotor Públic.
- És necessari que la competència d’habitatge estigui clarament reconeguda a les diferents administracions públiques, especialment als ajuntaments.
- S’agilitzin les traves administratives i de caràcter econòmic establertes entre les administracions i les seves societats o organismes d’habitatge.
g) Una estratègia comuna a la Unió Europea, unir esforços en el si de la UE per adoptar un nou paradigma de l’habitatge, basant-nos en aquests objectius i fórmules d’assoliment avalades per Housing Europe.
Expectatives en matèria d’habitatge
Exposada la situació general, i conegudes les iniciatives, propostes i mesures que s’estan adoptant, cal preguntar-nos pel futur, per saber quin serà el panorama de l’habitatge i el seu component social a Espanya.
Des de l’AVS finalitzen indicant “Amb l’objectiu de materialitzar totes aquestes propostes de reformes necessàries perquè pugui agilitzar-se el procés de producció de sòl, promoció d’habitatge, gestió de parcs públics, rehabilitació de barris i estratègia davant la Unió Europea, s’han celebrat diferents reunions i s’han posat en marxa una sèrie d’iniciatives legislatives encaminades a modificar determinades disposicions dels codis i lleis vigents que són necessàries perquè pugui produir-se una transformació en el si de les nostres administracions per a la promoció pública d’habitatge, així com per a la promoció privada d’habitatges assequibles. Tenim bones expectatives d’aconseguir aquests objectius que ens permetrien promoure i posar al mercat el màxim nombre d’habitatges socials en un moment en què la necessitat és molt acollidora i poder pal·liar en la mesura del possible l’actual situació”.
Al maig de 2025, totes les organitzacions, empreses i professionals estan convidats a exposar al Sustainable Building Congress de CONSTRUMAT les seves aportacions sobre el repte de l’habitatge social i altres temes d’interès. Està obert el termini, la convocatòria de presentació de propostes a l’organització del certamen, com a punt de trobada i fòrum d’exposició de les problemàtiques del sector i de la societat.
CONSTRUMAT, en la seva 24a edició que tindrà lloc del 20 al 22 de maig de l’any vinent i que tornarà a posar el focus en la sostenibilitat i la innovació, ha avançat que una de les seves línies mestres per al debat i l’anàlisi serà l’habitatge social. Fins llavors és d’agrair comptar amb testimonis, aportacions, declaracions d’experts i les seves visions sobre com està sent la situació actual, les iniciatives que s’estan adoptant i com no, per fer balanç, propostes i avançar en aquest assumpte de vital necessitat.