Pocs aspectes generen més debat en la societat que l’accés a l’habitatge. És motiu, fins i tot, de batalla política. I és que, en els darrers anys, l’habitatge social a Espanya ha adquirit una rellevància creixent a causa de la crisi d’accessibilitat i assequibilitat que afecta bona part de la població. Una realitat que cou i un problema relacionat amb la construcció en el qual l’edició del 2025 de CONSTRUMAT, atenta a les necessitats del mercat i de la societat, vol posar el focus per donar suport en les seves solucions.
S’ha generat un entorn complex on es combinen l’encariment dels preus del mercat immobiliari (especialment a les grans ciutats), una oferta limitada d’habitatge social i la vulnerabilitat de certs sectors socials. Garantir l’accés a un habitatge adequat és un dels grans reptes del sector de l’edificació i de la societat en general. I és que l’habitatge és un element fonamental del benestar i el desenvolupament de les persones.
S’estan desenvolupant iniciatives, però aquesta complexitat requereix mesures urgents i estratègies diversificades. Abans de res, exposarem aquells aspectes més rellevants per entendre el problema i articular solucions al voltant d’aquest repte.
Molta demanda per tan poca oferta d’habitatge
Tenim un greu problema a resoldre, que no és altre que un gran dèficit de producció d’habitatge. Els experts consideren necessari construir a Espanya 1,2 milions de pisos per atendre la demanda.
En termes econòmics hi ha un desfasament, un gap, entre una escassa oferta d’habitatge i una demanda alta. I que, a més, sigui digne, assequible i sostenible. Realment el que hi ha darrere d’aquest problema de manca d’habitatge no és altre que la manca de sòl, la matèria primera del sector immobiliari. Hi ha un dèficit en la producció perquè no hi ha sòl on construir-lo. I tampoc es rehabilita el que ja existeix a les taxes requerides.
Amb aquesta situació, especialment a les àrees metropolitanes de les grans ciutats, com poden ser Madrid, Barcelona o València, el preu mitjà de lloguer i compra ha pujat considerablement. Els preus de lloguer han assolit cotes històriques en pràcticament tot el país… llogar un habitatge ja costa més de 1.000 euros cada mes. D’aquesta manera, el lloguer social hauria de ser l’instrument per combatre una altra conseqüència, el ‘sensellarisme’, però és una mesura de molt abast a causa de l’escassetat d’habitatge públic.
Pel que fa a la compra d’habitatges, segueix una tendència a l’alça des de finals del 2020: el metre quadrat s’ha encarit un 35% entre juliol del 2014 i el mateix mes del 2024, segons dades del Consell General del Notariat. Durant el primer trimestre del 2024, el preu mitjà de l’habitatge lliure ha experimentat un increment interanual del 4,3%, situant-se en 1.866 €/m². El preu mitjà del sòl urbà objecte de transacció s’ha situat en els 167,4 €/m², segons dades de l’Observatori d’Habitatge i Sòl (1T 2024).
Aquesta combinació de factors ens ofereix un producte marcat per la dificultat d’accés a un habitatge digne per a àmplies capes de la població, especialment els joves (com s’independitzaran o pensaran a formar una família? L’edat mitjana d’emancipació es dóna als 30,4 anys, una de les més elevades d’Europa), les famílies amb baixos ingressos i les persones grans. Una situació que deixa molt a desitjar i que requereix mesures. Segons dades del Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana (MIVAU), el 2023, més del 30% dels ingressos de moltes famílies es destinen al pagament de l’habitatge, superant el llindar recomanat pels organismes internacionals.
Abaratir el preu de l’habitatge i, per tant, afavorir-ne l’accés ha de ser un objectiu que es pot assolir amb mesures com activar/habilitar el sòl edificable que es troba sota domini de les Administracions Públiques, reduir el cost burocràtic lligat a la promoció i facilitar i agilitzar la concessió de les llicències urbanístiques.
La manca d’habitatge social disponible és una de les causes d’aquesta crisi. Espanya compta amb un parc d’habitatge social molt limitat en comparació amb altres països europeus. Mentre que als Països Baixos, Dinamarca o Àustria l’habitatge social representa entre el 20% i el 30% del parc total d’habitatges, a Espanya aquest percentatge amb prou feines arriba al 2,5%. Aquest dèficit estructural porta a la necessitat de repensar les polítiques d’habitatge per ampliar-ne l’oferta i millorar-ne l’accessibilitat.
Noves necessitats i nous models
A més a més, el parc d’habitatge espanyol resulta escàs per als nous models de família, fluxos migratoris i maneres de treballar.
El model anomenat ‘Build to Rent’ (construir per llogar) impulsa l’habitatge social creant propietats accessibles per a lloguer a llarg termini, gestionades per empreses privades o públiques. Aumenta l’oferta d’habitatges assequibles, redueix la pressió sobre la compra d’immobles i afavoreix l’estabilitat per als llogaters vulnerables o amb baixos ingressos.
Així mateix, en resposta als desafiaments d’accessibilitat i assequibilitat, han emergit nous models habitacionals a Espanya com el ‘coliving’ i el ‘cohousing’, que busquen adaptar les necessitats dels ciutadans a les realitats del mercat. Aquests models fomenten comunitats col·laboratives, on els residents comparteixen espais i recursos. El coliving ofereix lloguer flexible en habitatges compartits, ideal per a joves o persones amb pocs recursos. El cohousing promou l’autogestió i convivència, aportant solucions accessibles i sostenibles en l’àmbit de l’habitatge social. A més, es desenvolupen noves línies de negoci com el ‘flex living’ o lloguer flexible a curt o mitjà termini d’apartaments, adaptant-se a estils de vida mòbils.
Al final, amb la modalitat que sigui, es tracta d’augmentar l’oferta i això és possible: construint centenars de milers d’habitatges públics de lloguer, alguna cosa en la qual anem amb retard (es podria haver estat fent des dels anys 50 del segle passat, fet que ha provocat que el sòl sigui cada vegada més marginal). Per a això s’han d’establir fórmules de producció d’habitatge que passin per la col·laboració públic-privada.
Renovació del parc d’habitatges
L’altra via fonamental per incrementar l’oferta és la rehabilitació, o renovació del parc construït. És un altre aspecte clau en la política d’habitatge a Espanya.
El parc d’habitatges a Espanya està obsolet: es calcula que més de 21 milions necessiten ser renovades per complir amb els estàndards actuals d’habitabilitat, eficiència energètica i accessibilitat.
A més, rehabilitar els edificis suposa millorar el confort, millorar la qualitat de vida i augmentar el valor del patrimoni, així com la generació d’ocupació. Espanya ha d’apostar per la rehabilitació energètica no només pel compromís amb el planeta, sinó pel compromís amb els seus ciutadans. Tot i així, segueixen existint barreres a superar com els alts costos de rehabilitació (una qüestió d’escala), manca d’incentius fiscals, burocràcia en permisos i normatives (com la reserva del 30% d’habitatges a VPO), accés limitat a finançament, resistència dels propietaris a fer millores, escassa conscienciació sobre eficiència energètica i dificultats tècniques en edificis antics. Aspectes en els quals s’ha de continuar treballant.
Els plans de rehabilitació han guanyat protagonisme amb els fons europeus Next Generation EU, que destinen una part significativa a la modernització d’edificis i la millora de la seva eficiència energètica. Aquestes ajudes no només estan enfocades a la reducció d’emissions de CO₂ i a l’estalvi energètic, sinó també a millorar la qualitat de vida dels residents, especialment en barris vulnerables.
A més, els programes de rehabilitació no es concentren exclusivament en els habitatges socials, sinó també a gran escala, buscant millorar la qualitat dels barris en el seu conjunt. La regeneració urbana és un pilar essencial per reduir les desigualtats territorials i millorar les condicions de vida en àrees desfavorides.
Una indústria preparada i en constant innovació per fer front als reptes
Davant d’aquests i altres desafiaments, el sector de l’edificació avança en el compromís, la innovació, la millora del coneixement i l’automatització dels processos per situar-se a l’avantguarda. El teixit immobiliari espanyol adopta, cada cop amb més freqüència, sistemes basats en les tecnologies més avançades per afavorir la qualitat amb preus menors per donar resposta a les noves necessitats de la societat.
Ens trobem amb la paradoxa actual, amb més possibilitats, amb una tècnica avançada i disponible per dissenyar, construir i promoure edificis, però és més difícil que mai accedir a un habitatge. Com és possible que això no repercuteixi en facilitar habitatges assequibles?
Davant d’aquesta problemàtica, l’edificació aposta per impulsar la construcció industrialitzada com a solució de consens, per reduir temps de construcció i costos, que permetin oferir nou habitatge públic a preus més assequibles gràcies a l’automatització, cosa que també promou l’atracció de talent i mà d’obra més qualificada.
I tot marcat per una premissa: una construcció sostenible per a la qual la indústria i el sector adopten mesures marcades per la professionalització, que es tradueixen en una estandardització de processos de construcció energèticament eficients, marcats per l’economia circular i l’ús de materials sostenibles.
Habitatge assequible, sostenible i de qualitat, un objectiu del sector i un dels eixos del proper Congrés de Construcció Sostenible a CONSTRUMAT 2025.